תעודת זכאות למשכנתא: מי זכאים, כמה מגיע, איך מקבלים והאם זה משתלם

תעודת זכאות היא מסמך של משרד הבינוי והשיכון, שמאפשר למי שאין להם דירה לקחת חלק מהמשכנתא בתנאים שקבעה המדינה. מבקשים אותה בסניף של בנק למשכנתאות, הרישום עולה 60 ₪‏, והיא בתוקף לשנה. הסכום נקבע לפי ניקוד: הלוואה בסיסית של 54,240 ₪‏ עד 161,665 ₪‏, ובמשפחות עולים לפחות 107,090 ₪‏. הריבית נמוכה מהממוצע במסלול קבוע צמוד למדד, אבל החוב גדל כשהמדד עולה, ולכן זה לא תמיד הזול ביותר: לפני שלוקחים, משווים.

לבדוק את המשכנתא שלכם מול מה שנותנים היום

רוצים לדעת איך זה נוגע למשכנתא שלכם?

שיועץ משכנתאות יחזור אליי

למטה: מי יכולים לקבל, מה מיוחד לעולים חדשים, איך מחשבים את הניקוד, השלבים בבנק, ומתי הלוואת הזכאות משתלמת ומתי פחות. המספרים מהאתרים של המשרדים, והתאריכים בסוף העמוד.

כמה מגיע: הסכום לפי ניקוד

ניקוד	הלוואה בסיסית
599 עד 999	54,240 ₪‏
1,000 עד 1,399	62,400 ₪‏
1,400 עד 1,499	74,350 ₪‏
1,500 עד 1,599	85,250 ₪‏
1,600 עד 1,699	96,190 ₪‏
1,700 עד 1,799	107,090 ₪‏
1,800 עד 1,899	117,985 ₪‏
1,900 עד 1,999	128,930 ₪‏
2,000 עד 2,099	139,825 ₪‏
2,100 עד 2,199	150,720 ₪‏
2,200 ומעלה	161,665 ₪‏

זו ההלוואה מהמדינה בלבד, בלי המשכנתא מהבנק ובלי התוספות שלמטה. מי שלא הגיעו לקבוצה הראשונה לא מקבלים הלוואה לפי ניקוד, אלא רק תוספות ביישובים מסוימים. ככלל, המשכנתא כולה, יחד עם ההלוואה מהבנק, לא עוברת 75% ממחיר הדירה.

מי יכולים לקבל

מי שאין להם דירה: התנאי המרכזי הוא להיות «חסרי דירה»: בעשר השנים שלפני הבקשה לא היו לכם זכויות בדירה או בחלק מדירה, גם לא בירושה או במתנה. וגם: אף פעם לא קיבלתם מהמדינה סיוע לדיור בהלוואה, במענק או בדירה. יש חריגים, למשל להורים עצמאיים שהיו להם עד מחצית מדירה שנמכרה בעקבות גירושין.
זוגות: נשואים, ידועים בציבור וזוגות שנרשמו לנישואין. הניקוד עולה עם שנות הנישואין, הילדים והאחים והאחיות.
יחידים: מגיל 30 בכל הארץ. מגיל 21 באזורי עדיפות לאומית א' וב', למי ששירתו בצבא או בשירות לאומי. התקרה ליחידים היא 1,690 נקודות.
הורים עצמאיים: משפחה ותיקה שבראשה הורה עצמאי מקבלת סכום קבוע לפי 2,200 נקודות, כלומר 161,665 ₪‏.
עולים חדשים: 15 שנים מיום קבלת מעמד עולה, בכללים משלהם. הפירוט בפרק הבא.
אנשים עם נכות: מגיל 21 בכל הארץ, עם 200 נקודות נוספות וניקוד מינימלי גבוה יותר. נכות של 75% ומעלה מוכחת באישור מביטוח לאומי, ממשרד הבריאות או ממשרד הביטחון.

עולים חדשים: מה מגיע ומה בודקים

כמה זמן: הזכאות נמשכת 15 שנים מיום קבלת מעמד עולה.
משפחת עולים: זוג עולים, הורה עולה עם ילד, או עולים שנשואים למי שגרים בארץ ויש להם ילד שנולד בחו"ל לפני העלייה (יש עוד תנאים). נספרים מי שרשומים באותה תעודת עולה. הניקוד הוא שנות הוותק, ועוד הילדים, ועוד 730 נקודות קבועות, ובכל מקרה לא פחות מ-1,700 נקודות בשנה הראשונה ומ-1,800 החל מהשנה השנייה.
עולים יחידים: מגיל 21: הוותק ועוד 600 נקודות, ומעל גיל 45 הוותק ועוד 400 נקודות. התקרה 1,690 נקודות.
אחרי חמש שנים בארץ: משפחות מקבלות תוספת לפי הוותק: 19,630 ₪‏ אחרי 5 או 6 שנים מלאות, 28,370 ₪‏ אחרי 7, ו-43,630 ₪‏ מ-8 שנים. התוספת בריבית 3% ל-28 שנה.
אפשר לבחור: עולים רשאים לקבל סיוע גם לפי הכללים של מי שגרים בארץ, אם זה יוצא טוב יותר. שווה לחשב את שתי הדרכים לפני שבוחרים.
למי פונים: במשרד העלייה והקליטה, בטלפון 2994* (מחו"ל: 97239733333+), נותנים הכוונה בחינם ובכל השפות, גם על משכנתאות וגם על מס רכישה מופחת לעולים.

איך מחשבים ניקוד

זוגות שגרים בארץ מחברים שלושה מספרים: שנות נישואין, ילדים (היריון מהשבוע ה-24 נספר כילד), ואחים ואחיות שהם אזרחים ותושבים, של כל אחד מבני הזוג בנפרד. בעולים, במקום שנות נישואין נספרות שנות הוותק, באותם ערכים, ובלי האחים והאחיות. למשרד יש מחשבון, והמספר הקובע הוא זה שכתוב בתעודה.

כמה	שנות נישואין	ילדים	אחים ואחיות
0	30	0	0
1	250	350	50
2	300	500	100
3	350	650	150
4	400	800	400
5	450	900	600
6	500	1,000	650
כל אחד נוסף	50	100	50

ארבע דוגמאות

זוג, שנתיים אחרי החתונה, ילד אחד, שניים ושלושה אחים: 300 ועוד 350 ועוד 100 ועוד 150 הם 900 נקודות, כלומר 54,240 ₪‏. אם שירתו יחד 60 חודשי חובה, מתווספים 32,520 ₪‏, וביחד 86,760 ₪‏.
משפחת עולים בשנה הראשונה, ילד אחד: 30 ועוד 350 ועוד 730 הם 1,110 נקודות, אבל המינימום הוא 1,700, כלומר 107,090 ₪‏.
משפחת עולים, 8 שנים בארץ, שני ילדים: 600 ועוד 500 ועוד 730 הם 1,830 נקודות, כלומר 117,985 ₪‏, ועוד תוספת הוותק 43,630 ₪‏: ביחד 161,615 ₪‏.
הורה עצמאי ותיק: סכום קבוע של 161,665 ₪‏, בלי קשר למספר הילדים.

תוספות על הסכום הבסיסי

למי	כמה	בתנאים של
שירות חובה, לאומי או אזרחי	1% מההלוואה הבסיסית לכל חודש (שירות אזרחי: עד 12 חודשים)	הריבית לזכאים
מילואים פעילים	מ-2% עד 10% מההלוואה הבסיסית, למי שעשו לפחות שש שנים של מילואים פעילים, לפי הגדרת המשרד	הריבית לזכאים
תוכנית 10 פלוס	132,000 ₪. בין התנאים: זוג או הורה עצמאי עם שני ילדים לפחות, עשר שנים בארץ וכמשפחה, והכנסה עד 11,105 ₪ בחודש (ממוצע 2025)	הריבית לזכאים
יישובי הנגב	48,000 ₪ עד 84,000 ₪, לפי היישוב	הריבית לזכאים
אזור עדיפות לאומית א'	100,000 ₪ ברוב היישובים. משפחות מקבלות גם הלוואה בסיסית כמו ל-1,500 נקודות לפחות	4.5% ל-20 שנה
אזור עדיפות לאומית ב'	70,000 ₪ ברוב היישובים, בבנייה רוויה	4.5% ל-20 שנה
ממ"ד ביישובי קו העימות	מענק של 9,100 ₪ או 10,400 ₪, לפי סוג הדירה	מענק, לא הלוואה

איך מקבלים את התעודה, שלב אחר שלב

שלב ראשון, הרשמה: הולכים לסניף של אחד מהבנקים למשכנתאות, עם המסמכים, ומשלמים 60 ₪‏. בלאומי אפשר להגיש גם דיגיטלית. אפשר לעשות את זה לפני שיש דירה, וגם לפני שבוחרים בנק.
שלב שני, בדיקה: הבקשה עוברת לבדיקת המשרד מול מאגרים ממשלתיים, למשל מס רכוש.
שלב שלישי, התעודה: המשרד מנפיק את התעודה ושולח אותה לבנק שבו נרשמתם. כתובים בה הסכום, התנאים והמגבלות. המשרד לא מתחייב לזמן, ולכן מגישים מוקדם, עוד לפני שחותמים על חוזה.
שלב רביעי, ההלוואה: לוקחים אותה בכל בנק למשכנתאות, לא דווקא בבנק שהנפיק את התעודה. הכסף עובר ישירות למוכר או לקבלן.

מה מביאים לבנק

תעודת זהות עם ספח.
צילום תעודות הזהות של כל האחים והאחיות, או תצהיר עם הפרטים שלהם.
זוגות: תעודת נישואין, אישור על הרשמה לנישואין, או הצהרה של ידועים בציבור.
עולים: תעודת עולה.
שירות: אישור מהלך שירות מאתר צה"ל, אישור מילואים (מוקד 6535*), או אישור שירות לאומי.
היריון: אישור ממוסד רפואי.
נכות: האישור המתאים.
גרושים: תעודת גירושין והסכם גירושין. אלמנים: תעודת פטירה.

האם הלוואת זכאות משתלמת

הריבית קבועה וצמודה למדד. היא חצי אחוז מתחת לממוצע של בנק ישראל על הלוואות צמודות, לא יותר מ-3%, ואם הריבית הנהוגה בבנק נמוכה יותר, אז היא. על הריבית לא מתמקחים. התקופה עד 30 שנה, ואפשר לקצר ל-5 עד 10, 15, 20 או 25 שנה.

דוגמה על 100,000 ₪‏ ל-25 שנה. הריביות של שני המסלולים מהבנק הן הממוצעים שבנק ישראל פרסם ל-09/2026, לא הצעה. בסך התשלומים הנחנו מדד של 2% בשנה בכל המסלולים הצמודים, כי מה שישולם באמת תלוי במדד.

מסלול	ריבית	החזר ראשון	סך התשלומים
הלוואת זכאות	2.84%	466 ₪‏	172,592 ₪‏
קבועה צמודה, ממוצע	3.34%	492 ₪‏	181,371 ₪‏
קבועה לא צמודה, ממוצע	4.51%	556 ₪‏	166,920 ₪‏

מול קבועה צמודה: הזכאות זולה יותר, בערך 8,779 ₪‏ בדוגמה. כאן היא מנצחת כמעט תמיד, אלא אם הבנק מציע לכם ריבית נמוכה במיוחד.
מול קבועה לא צמודה: ההחזר הראשון נמוך יותר, אבל בדוגמה סך התשלומים גבוה יותר. הפרש הריביות הוא 1.67 נקודות אחוז: אם המדד יעלה בממוצע יותר מזה בשנה, הקבועה הלא צמודה תצא זולה יותר, ואם פחות, הזכאות.
מה לא רואים בטבלה: על הלוואת הזכאות אין עמלת פירעון מוקדם, ואפשר להחזיר אותה בכל זמן בלי קנס. ומי שיש להם הלוואת זכאות מקבלים הנחה גדולה יותר בעמלת פירעון מוקדם על ההלוואה מהבנק.
מה לבדוק באזורי עדיפות: התוספת שם בריבית 4.5%, יותר מהממוצע בקבועה צמודה ובערך כמו בקבועה לא צמודה. לא חייבים לקחת אותה רק כי היא מגיעה.

כדאי להוציא תעודה כמעט תמיד: זה עולה 60 ₪‏, לא מחייב לקחת את ההלוואה, והסכום כתוב בתעודה.
לקחת את כל הסכום: מתאים למי שרוצים החזר ראשון נמוך וגמישות להחזיר מוקדם, ומוכנים שהחוב יעלה עם המדד.
לקחת פחות, או לוותר: אפשר לוותר. זה הגיוני כשיש כבר הרבה מסלולים צמודים בתמהיל, או כשמהבנק יש הצעה טובה יותר. בקשו מהבנק לראות את שתי האפשרויות, ובדקו את ההצעה שקיבלתם.

לפני כל צעד, בדקו מול הבנק. יתרה לסילוק, עמלת פירעון מוקדם וריבית להצעה חדשה נקבעות בבנק, והמספר שלו הוא הקובע.

איפה נופלים

חתמתם על חוזה ועבר הזמן: בדירה יד שנייה ההלוואה ניתנת רק עד שנה מהחתימה, ובדירה חדשה מקבלן עד 36 חודשים, ובשני המקרים רק אם המחיר עוד לא שולם במלואו, ולא יותר מהחוב שנשאר למוכר.

התעודה פגה: היא בתוקף שנה מיום הבקשה. מאריכים אותה בסניף, ובודקים שהיא בתוקף לפני שחותמים.

הסתמכתם על תעודה שעוד לא הונפקה: לפי המשרד, חוזה שנחתם כך הוא על אחריותכם.

חשבתם שזה מובטח: הבנק עדיין בודק הון עצמי, יכולת החזר ושמאות. התעודה לא מחליפה את אישור הבנק.

קיבלתם סירוב או סכום נמוך: אפשר לערער לוועדות של המשרד, דרך הסניף, עם מכתב ומסמכים.

זכאויות אחרות, שלא כדאי לבלבל

דירה בהנחה: תוכנית נפרדת של הגרלות, עם אישור משלה וכללים אחרים. תעודת זכאות למשכנתא לא מזכה בה, והיא לא מזכה בזו.

הפיקדון האישי של חיילים משוחררים: כסף שאפשר להשתמש בו לרכישת דירה. זה לא הלוואת הזכאות.

ניצולי שואה: יש להם הלוואות נפרדות, בכללים אחרים.

אזרחים ותיקים מגיל 70 שמתקיימים מקצבת השלמת הכנסה או קצבה דומה, ולקחו משכנתא עד 04/11/2007: המשרד יכול להשתתף בהחזרים החודשיים (יש עוד תנאים), במוקד 8583* (שלוחה 3).

מקורות ותאריכים

האתרים של משרד הבינוי והשיכון ומשרד העלייה והקליטה, וההגדרה של «חסרי דירה» באתר כל זכות: נקראו ב-07/11/2026, ונבדוק אותם שוב עד 07/02/2027. הריביות בדוגמה: הממוצעים של בנק ישראל ל-09/2026. פורסם 07/11/2026. הנוסח המחייב הוא של המשרד ושל התעודה שלכם.

הדפים שנקראו:

יש שאלה על המאמר?

כתבו לנו

דוח יתרות בניית תמהיל אישור עקרוני

חזרה למדריכים חזרה לדף הבית