קונים דירה לפני שמכרתם את הקיימת: מה הבנק בודק, הלוואת גישור ומס רכישה
אפשר לקנות לפני שמוכרים, אבל עד שהכסף מהדירה הקיימת מגיע צריך לממן את הפער. על הדירה החדשה הבנק רשאי לתת עד 70% משוויה, אם אתם מתחייבים למכור את הקיימת, ואת השאר משלמים ממקורות שלכם. חלק מהכסף שיגיע ממכירת הקיימת אפשר לקבל מראש בהלוואת גישור בשעבוד שלה, אם הבנק מסכים. ואת הדירה הקיימת צריך למכור תוך 24 חודשים מהקנייה, ובדירה מקבלן תוך 12 חודשים מהמסירה: מי שמוכרים בזמן משלמים על החדשה מס רכישה כמו על דירה יחידה.
לחשב משכנתא חדשה: כמה הבנק יכול לתת לכם ובאיזה תמהיל
רוצים לדעת איך זה נוגע למשכנתא שלכם?
שיועץ משכנתאות יחזור אליילמטה: מה כל סדר עולה, כמה הבנק מממן, מה מותר בהלוואת גישור ואיך הבנק בודק את ההחזר כשיש שתי הלוואות, ומה קורה אם המכירה מתעכבת. המספרים מהוראות בנק ישראל ומחוק מיסוי מקרקעין, והתאריכים בסוף העמוד.
מוכרים קודם או קונים קודם
- מוכרים קודם: יודעים בדיוק כמה כסף יש לכם לפני שחותמים על הדירה החדשה, ואין שתי הלוואות בבת אחת. מה שעלול לעלות: מגורים זמניים, אם צריך לפנות את הדירה הקיימת לפני שהחדשה מוכנה.
- קונים קודם: בוחרים את הדירה החדשה בלי לחץ לפנות את הקיימת, אבל עד המכירה משלמים גם על המשכנתא הקיימת, ולפעמים גם על הלוואת גישור בנוסף. ויש מועד אחרון למכירה, ומס הרכישה תלוי בו.
- במקביל: מתאמים את מועדי התשלום בחוזה הקנייה עם המועדים שבהם הקונים של הדירה הקיימת משלמים לכם, כך שהתשלומים הגדולים על הדירה החדשה באים אחרי שהכסף מהמכירה כבר אצלכם.
כמה הבנק מממן כשיש לכם עדיין דירה
מה שקובע הוא אם אתם מתחייבים למכור את הדירה הקיימת. אם כן, הדירה החדשה היא דירה חליפית, והבנק רשאי לממן עד 70% משוויה. אם הקיימת נשארת שלכם, החדשה היא דירה להשקעה, והתקרה היא 50% (סעיפים 1 ו-2). את ההתחייבות נותנים בהצהרה לרשות המסים, והבנק מבקש העתק שלה (סעיף 3).
השווי הוא הנמוך מבין הערכת השמאי ומחיר הקנייה (שאלה 2.17). ואם משעבדים לבנק גם את הדירה הקיימת, התקרה על החדשה לא עולה: היא נמדדת מול הדירה שקונים בלבד (סעיף 1).
הלוואת גישור: מה מותר ומה לא
את ההון העצמי, ההפרש בין מחיר הדירה למשכנתא, הבנק לא רשאי להלוות לכם: לא בהלוואה צרכנית ולא בהלוואה על דירה אחרת. יוצא מן הכלל אחד, רק בדירה חליפית: הלוואת גישור שמתקיימים בה שלושה תנאים יחד (שאלה 2.6):
- בשעבוד הדירה הקיימת. כל ההלוואות עליה יחד, כולל המשכנתא שכבר יש עליה, לא עולות על 50% משוויה.
- רק הסכום שחסר. ההלוואה לא עולה על מה שנדרש כדי להשלים את המימון של הדירה החדשה.
- לכל היותר לתקופה שבה צריך למכור את הדירה הקיימת. בדירה מקבלן הבנק רשאי לחדש את ההלוואה עד 12 חודשים מהיום שבו הדירה נמסרה לכם בפועל.
למשל, הדירה הקיימת שווה 2,000,000 ₪ ויש עליה משכנתא של 600,000 ₪. 50% משוויה הם 1,000,000 ₪, ולכן הלוואת הגישור יכולה להגיע לכל היותר ל-400,000 ₪, ורק אם זה הסכום שחסר לקנייה.
הבנק רשאי לתת הלוואת גישור אבל לא חייב לתת אותה. עזרה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל הורים שלוקחים הלוואה בשעבוד הדירה שלהם, מותרת (שאלה 2.7). ואם בסוף רוצים להפוך את הלוואת הגישור להלוואה ארוכה, זו הלוואה חדשה לכל דבר, וכל התקרות חלות עליה (שאלה 7.4).
גם הלוואה שלוקחים במקום אחר, למשל מקופת גמל או מקרן השתלמות, נספרת אצל הבנק: אם נשארו לה יותר מ-18 חודשים, ההחזר עליה יורד מההכנסה, כמו שכתוב בפרק הבא.
ההחזר מול ההכנסה, כשיש שתי הלוואות
הבנק בודק את ההחזר החודשי מול ההכנסה הפנויה: ההחזר על המשכנתא החדשה לא יעלה על 50% ממנה. מההכנסה יורדים ההחזרים על כל ההלוואות שנשארו להן יותר מ-18 חודשים, וגם המשכנתא על הדירה הקיימת היא הלוואה כזו (נספח א').
אבל הבנק רשאי לחשב לפי המועד שבו תסלקו הלוואה, במקום המועד המקורי שלה, אם יש בידיו מסמך על הכסף שיסלק אותה. לעניין זה הוא רשאי לראות בהצהרה לרשות המסים, שתמכרו את הדירה הקיימת, מסמך כזה, כל עוד התקופה שבהצהרה לא חלפה (שאלה 4.10). כך, אם לפי ההצהרה המשכנתא הקיימת תיסגר בתוך 18 חודשים, ייתכן שההחזר עליה לא ירד מההכנסה. גם זו רשות של הבנק, ולכן שואלים אותו מראש איך הוא יחשב.
תוך כמה זמן צריך למכור, ומה זה עושה למס הרכישה
מי שקונים דירה במקום הדירה היחידה שלהם משלמים על החדשה מס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה, בתנאי שהם מוכרים את הקיימת תוך 24 חודשים מקניית הדירה החדשה (ואם היא נקנית מקבלן, תוך 12 חודשים ממועד המסירה שבחוזה, או מהמסירה בפועל, אם היא התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם). כך קובע חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 9) לקנייה מ-01/06/2025 ואילך.
מי שלא מוכרים בזמן לא מקבלים את ההטבה, ומס הרכישה שלהם הוא של דירה נוספת. ההפרש גדול: על דירה במחיר 2,500,000 ₪, לפי המדרגות של היום, מס הרכישה של דירה יחידה הוא 20,538 ₪, ושל דירה נוספת 200,000 ₪.
ומה עם המשכנתא, אם המכירה מתעכבת? הבנק לא חייב לדרוש מכם להחזיר את כל ההלוואה מיד רק מפני שלא מכרתם (שאלה 2.12). אבל הלוואת הגישור לא ארוכה מהתקופה שנקבעה למכירה, ובסופה מחזירים אותה.
לחשב באתר
בבניית תמהיל באתר בחרו «דירה חליפית». להחזר על המשכנתא הקיימת יש שם שדה משלו, «ההחזר על המשכנתא של הדירה הקיימת», והחישוב מוריד אותו מההכנסה, כמו בנק שלא מסתמך על ההצהרה. מתחת לבחירה כתובים גם התנאים של הלוואת גישור על הדירה הקיימת.
לפני כל צעד, בדקו מול הבנק. יתרה לסילוק, עמלת פירעון מוקדם וריבית להצעה חדשה נקבעות בבנק, והמספר שלו הוא הקובע.
מקורות ותאריכים
נוהל בנקאי תקין 329 «מגבלות למתן הלוואות לדיור», גרסה 13, סעיפים 1, 2 ו-3 ונספח א'. שאלות ותשובות של הפיקוח על הבנקים להוראה 329, בעדכון מ-08/02/2026: שאלות 2.6, 2.7, 2.12, 2.17, 4.10 ו-7.4. חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9, והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 של רשות המסים. כל אלה נקראו ב-09/11/2026, ונבדוק אותם שוב עד 09/02/2027. מדרגות מס הרכישה: לפי הוראת הביצוע של רשות המסים, נבדקו ב-21/08/2026. פורסם 09/11/2026.
המסמכים עצמם, באתר בנק ישראל:
החוק והוראת רשות המסים:
יש שאלה על המאמר?