Машканта после 55 лет и на пенсии: срок, платёж и обратная машканта

Покупаете квартиру после 55 лет или берёте машканту, когда пенсия уже близко? В директивах Банка Израиля нет возраста, после которого машканту брать нельзя. Проверить важно другое: срок, платёж против сегодняшнего дохода и дохода после выхода на пенсию, и как вы погасите часть машканты из денег, которые придут потом. Есть и особая ссуда для людей этого возраста, обратная машканта (משכנתא הפוכה). Вот что написано в директивах и на сайтах тех, кто её выдаёт.

Рассчитать новую машканту: сколько банк может вам дать и в каком тамхиле (набор маслулей)

До какого возраста

В директиве Банка Израиля о машкантах возраста нет. Она устанавливает, что новая машканта не длиннее 30 лет (директива Банка Израиля о надлежащем ведении банковского дела 329, раздел 8). Предельный возраст к концу машканты каждый банк устанавливает сам; если он не написан на сайте банка, спросите до подачи заявки.

Из-за возраста банк может одобрить срок короче 30 лет, а более короткий срок означает более высокий ежемесячный платёж на ту же сумму. Примеры возраста, который банки написали на своих сайтах, и по какому заёмщику они считают, есть на странице вопросов и ответов нашего сайта, в вопросе о возрасте, к которому нужно закончить платить.

Платёж против дохода, и после выхода на пенсию тоже

Ежемесячный платёж не выше 50% свободного дохода (раздел 5). Учитывается любой доход, который выплачивается регулярно, подтверждён документом и поступает на банковский счёт (приложение А к директиве). По этой формулировке ежемесячная пенсия, отвечающая трём условиям, тоже учитывается как доход.

Директива не говорит, что нужно проверять доход после выхода на пенсию. Поэтому, если пенсия близко и доход после неё упадёт, сами посчитайте, каким будет платёж против ожидаемой пенсии, а не только против сегодняшней зарплаты.

Помочь могут близкие родственники. Банк вправе учесть и половину свободного дохода родственников первой степени (например, родителей, братьев и сестёр, детей), которые не покупают квартиру, если они поручители по ссуде, банк проверил и их платёжеспособность, и они сами, со своего счёта, платят не меньше 20% ежемесячного платежа (приложение А, раздел 1.3).

Погашение из денег, которые придут: выходное пособие или керен иштальмут (קרן השתלמות)

Ждёте крупную сумму через несколько лет, например выходное пособие при выходе на пенсию или керен иштальмут, которая освобождается? Ею можно досрочно погасить часть машканты (Приказ о банковском деле (досрочное погашение жилищной ссуды), раздел 1). Сколько это будет стоить в день погашения, зависит от маслуля, и это можно спланировать уже при выборе маслулей:

Маслуль прайм (базовая ставка, от неё считается часть ипотеки). В нём нет комиссии за дисконтирование (היוון), той части, которая может дойти до больших сумм, в какой бы день вы ни гасили (раздел 4(2) приказа).

Маслуль, ставка в котором меняется раз в несколько лет. В день, когда ставка меняется, в дату пересмотра ставки, из всех комиссий раздела 3 берётся только операционная (раздел 4(3)). Если такая дата приходится близко к дню, когда ожидаются деньги, в неё можно гасить без комиссии за дисконтирование.

Маслуль с фиксированной ставкой. Комиссия за дисконтирование берётся, только если средняя ставка в день погашения ниже вашей (раздел 3(3)), и она уменьшается на 20% через три года после получения ссуды и на 30% через пять лет (раздел 8(ב)).

Маслуль, привязанный к мададу (индекс цен, к нему привязана часть долга). Гасите с 16-го числа месяца и позже: с 1-го по 15-е число банк вправе взять дополнительную комиссию по изменению мадада (раздел 5).

Не меньше трети любой новой машканты должно быть с фиксированной ставкой (директива Банка Израиля о надлежащем ведении банковского дела 329, раздел 7), поэтому всю машканту нельзя положить в маслули, которые гасятся без комиссии за дисконтирование. И в любом маслуле письменное уведомление банку за 11-45 дней до погашения избавляет от комиссии за неуведомление. Все части комиссии и как выбрать между сокращением срока и уменьшением платежа: в статье о комиссии за досрочное погашение (עמלת פירעון מוקדם).

Обратная машканта (משכנתא הפוכה): что это

Обратная машканта (משכנתא הפוכה) это ссуда для людей старшего возраста под залог квартиры, которая уже им принадлежит. Отличие от обычной машканты: основной долг, то есть взятую сумму, можно не гасить в течение ссуды, а иногда и проценты тоже. Оставшийся долг гасится в конце: когда квартира продаётся, из денег наследников или когда решаете погасить досрочно.

Её выдают банки и страховые компании, и условия у всех разные. Два примера, условия которых написаны на их сайтах:

В банке Иерусалим. Для людей от 55 лет, под квартиру, на которой нет залога в пользу другой организации. Деньги приходят сразу или несколькими частями, на любую цель, которую одобрит банк. Каждый месяц платите только проценты, а основной долг остаётся до конца. Срок до 30 лет, и младшему заёмщику к концу ссуды не больше 85 лет.

Нужна страховка строения, а для клиентов до 64.5 года и страхование жизни. Наследники могут получить квартиру, но им придётся погасить остаток ссуды. Погасить можно в любое время, с комиссиями за закрытие ссуды.

В Харель, в программе «Машканта 60+». Для людей от 60 лет (у пары, оба), под квартиру в полной собственности стоимостью не меньше 1,000,000 ₪, ссуда от 250,000 ₪. Можно выбрать: ничего не платить до конца, каждый месяц платить только проценты или постоянный платёж из процентов и части основного долга.

Долг гасится, когда квартира продаётся, после смерти последнего из заёмщиков или при досрочном погашении. Когда квартира продаётся, наследники получают разницу между ценой продажи и остатком ссуды. Страхование жизни не обязательно, нужна оценка квартиры оценщиком.

Почему долг в обратной машканте (משכנתא הפוכה) растёт

Когда вы ничего не платите, проценты не исчезают: они прибавляются к долгу. В следующем месяце проценты начисляются на больший долг, вместе с прибавленными процентами, и так долг растёт каждый месяц, и тем быстрее, чем больше проходит времени. Поэтому наследникам остаётся меньше, чем стоит квартира.

Когда каждый месяц платите проценты, долг не растёт, но и не уменьшается: весь основной долг остаётся на конец.

Что попросить до подписания

Письменно, у каждого, кто предлагает: ставку, привязана ли она к мададу, фиксированная она или плавающая, и каким будет долг через 5, 10 и 15 лет при каждом способе платить. Так сравнивают предложения двух и более организаций, а также предложение, полученное напрямую, с предложением через агента.

Все расходы: оформление (פתיחת תיק), оценщик, адвокат и страховки, и прибавляются ли они к долгу или оплачиваются отдельно.

Комиссия за досрочное погашение: приказ Банка Израиля о комиссии за досрочное погашение действует для ссуды, которую выдал банк под залог жилой квартиры (раздел 1 приказа). У Харель написано, что комиссия на усмотрение компании, поэтому письменно спросите, когда она берётся и в каком размере.

А в ссуде от банка, когда заёмщик умер, комиссия за неуведомление заранее не берётся (раздел 3(2)(ב) приказа). Остальные части комиссии могут действовать.

Как проверить здесь

Обычную машканту можно проверить здесь. При подборе тамхиля есть поле для возраста старшего заёмщика, и срок, который предлагает сайт, заканчивается не позже 80 лет. Это наше допущение, а не правило Банка Израиля. А выписку по существующей машканте загружаете на проверку и видите, маслуль за маслулем, сколько стоит погасить каждый маслуль сегодня. Обратную машканту сайт не проверяет: его проверки построены для обычной машканты.

Перед любым шагом сверьтесь с банком. Остаток к погашению, комиссию за досрочное погашение и ставку по новому предложению определяет банк, и его цифра решающая.

Источники и даты

Директива Банка Израиля о надлежащем ведении банковского дела 329 «Ограничения при выдаче жилищных ссуд», редакция 13: разделы 5, 7 и 8 и приложение А, прочитаны 02/11/2026. Приказ о банковском деле (досрочное погашение жилищной ссуды), 2002: разделы 1, 3, 4, 5 и 8, прочитаны 02/11/2026. Страница обратной машканты (משכנתא הפוכה) на сайте банка Иерусалим и страница «Машканта 60+» на сайте Харель, где нет даты обновления: прочитаны 02/11/2026, перепроверим до 02/05/2027. Опубликовано 02/11/2026.

Сами документы, на сайте Банка Израиля (на иврите):

• Постановление о банковском деле (досрочное погашение жилищной ссуды)
• Надлежащее ведение банковского дела 329

Пояснительные страницы банка и страховой компании:

• Банк Иерусалим: обратная машканта (משכנתא הפוכה)
• Харель: Машканта 60+