Покупаете квартиру, ещё не продав нынешнюю: что проверяет банк, бридж-ссуда и налог на покупку

Купить до продажи можно, но пока не пришли деньги за нынешнюю квартиру, разрыв нужно чем-то покрыть. На новую квартиру банк вправе дать до 70% её стоимости, если вы обязуетесь продать нынешнюю, а остальное вы платите из своих средств. Часть денег, которые придут от продажи нынешней квартиры, можно получить заранее бридж-ссудой (הלוואת גישור) под её залог, если банк согласен. А нынешнюю квартиру нужно продать в течение 24 месяцев после покупки, а при квартире от застройщика (קבלן) в течение 12 месяцев после сдачи: кто продаёт вовремя, платит за новую налог на покупку (מס רכישה) как за единственную квартиру.

Рассчитать новую машканту: сколько банк может вам дать и в каком тамхиле (набор маслулей)

Хотите понять, как это касается вашей машканты?

Пусть консультант мне перезвонит

Ниже: чего стоит каждый порядок, сколько финансирует банк, что разрешено в бридж-ссуде и как банк проверяет платёж, когда ссуд две, и что будет, если продажа затянется. Числа взяты из директив Банка Израиля и закона о налогообложении недвижимости, а даты стоят в конце страницы.

Сначала продать или сначала купить

Сначала продаёте: вы точно знаете, сколько у вас денег, ещё до подписания договора на новую квартиру, и двух ссуд одновременно нет. Чего это может стоить: временное жильё, если нынешнюю квартиру нужно освободить раньше, чем будет готова новая.
Сначала покупаете: новую квартиру выбираете, не торопясь освобождать нынешнюю, но до продажи платите и по нынешней машканте, а иногда ещё и по бридж-ссуде. И у продажи есть последний срок, от которого зависит налог на покупку.
Параллельно: сроки платежей в договоре покупки согласуют со сроками, когда покупатели нынешней квартиры платят вам, так что крупные платежи за новую квартиру идут после того, как деньги от продажи уже у вас.

Сколько финансирует банк, когда квартира у вас ещё есть

Решает одно: обязуетесь ли вы продать нынешнюю квартиру. Если да, новая квартира считается квартирой на замену, и банк вправе профинансировать до 70% её стоимости. Если нынешняя остаётся у вас, новая считается инвестиционной квартирой, и потолок 50% (пункты 1 и 2). Обязательство дают в декларации для Налогового управления, и банк просит её копию (пункт 3).

Стоимостью считается меньшее из оценки оценщика и цены покупки (вопрос 2.17). А если вы заложите банку и нынешнюю квартиру, потолок на новую не вырастет: он считается только от покупаемой квартиры (пункт 1).

Бридж-ссуда: что можно и что нельзя

Собственный капитал (הון עצמי), разницу между ценой квартиры и машкантой, банк не вправе вам одолжить: ни потребительской ссудой, ни ссудой под другую квартиру. Исключение одно, только для квартиры на замену: бридж-ссуда, у которой выполнены все три условия вместе (вопрос 2.6):

Под залог нынешней квартиры. все ссуды под неё вместе, включая машканту, которая на ней уже есть, не превышают 50% её стоимости.
Только недостающая сумма. ссуда не больше того, что нужно, чтобы закрыть финансирование новой квартиры.
Не дольше срока, за который нужно продать нынешнюю квартиру. при квартире от застройщика банк вправе продлить ссуду до 12 месяцев со дня, когда квартиру вам фактически сдали.

Например, нынешняя квартира стоит 2,000,000 ₪, и на ней машканта 600,000 ₪. 50% её стоимости составляют 1,000,000 ₪, поэтому бридж-ссуда может дойти самое большее до 400,000 ₪, и только если именно столько не хватает на покупку.

Банк вправе дать бридж-ссуду, но не обязан её давать. Помощь родственника первой степени, например родителей, которые берут ссуду под залог своей квартиры, разрешена (вопрос 2.7). А если в итоге захочется превратить бридж-ссуду в длинную, это новая ссуда во всех отношениях, и на неё действуют все потолки (вопрос 7.4).

Ссуда, взятая в другом месте, например из пенсионно-сберегательного фонда (קופת גמל) или фонда повышения квалификации (קרן השתלמות), банк тоже учитывает: если до её конца больше 18 месяцев, платёж по ней вычитается из дохода, как написано в следующем разделе.

Платёж против дохода, когда ссуд две

Банк сравнивает ежемесячный платёж со свободным доходом: платёж по новой машканте не превысит 50% от него. Из дохода вычитаются платежи по всем ссудам, до конца которых больше 18 месяцев, и машканта на нынешней квартире тоже такая ссуда (приложение А).

Но банк вправе считать по дате, когда вы погасите ссуду, вместо её первоначальной даты, если у него есть документ о деньгах, которыми она будет погашена. Таким документом он вправе считать декларацию для Налогового управления о том, что вы продадите нынешнюю квартиру, пока срок, указанный в декларации, не истёк (вопрос 4.10). Тогда, если по декларации нынешняя машканта будет закрыта в течение 18 месяцев, платёж по ней может не вычитаться из дохода. Это тоже право банка, а не обязанность, поэтому спросите его заранее, как он будет считать.

За какой срок нужно продать и как это влияет на налог на покупку

Кто покупает квартиру вместо своей единственной, платит за новую налог на покупку по ступеням единственной квартиры, при условии, что продаст нынешнюю в течение 24 месяцев после покупки новой (а если новая куплена у застройщика, в течение 12 месяцев с даты сдачи по договору или с фактической сдачи, если она задержалась по причинам, которые от вас не зависели). Так устанавливает закон о налогообложении недвижимости (статья 9) для покупок с 01/06/2025.

Кто не продаёт вовремя, не получает эту льготу и платит налог на покупку как за дополнительную квартиру. Разница большая: за квартиру ценой 2,500,000 ₪ по сегодняшним ступеням налог за единственную квартиру составит 20,538 ₪, а за дополнительную 200,000 ₪.

А что с машкантой, если продажа затягивается? Банк не обязан требовать вернуть всю ссуду сразу только потому, что вы не продали (вопрос 2.12). Но бридж-ссуда не длиннее срока, отведённого на продажу, и в конце её возвращают.

Посчитать на сайте

При построении тамхиля на сайте выберите «Квартира на замену». Для платежа по нынешней машканте там есть своё поле, «Платёж по машканте нынешней квартиры», и расчёт вычитает его из дохода, как банк, который не опирается на декларацию. Под выбором написаны и условия бридж-ссуды под нынешнюю квартиру.

Перед любым шагом сверьтесь с банком. Остаток к погашению, комиссию за досрочное погашение (עמלת פירעון מוקדם) и ставку по новому предложению определяет банк, и его цифра решающая.

Источники и даты

Директива Банка Израиля 329 «Ограничения при выдаче жилищных ссуд», редакция 13, пункты 1, 2 и 3 и приложение А. Вопросы и ответы надзора за банками к директиве 329, обновление от 08/02/2026: вопросы 2.6, 2.7, 2.12, 2.17, 4.10 и 7.4. Закон о налогообложении недвижимости, статья 9, и разъяснение Налогового управления по налогообложению недвижимости 2/2026. Всё это прочитано 09/11/2026, и мы проверим это снова до 09/02/2027. Ступени налога на покупку взяты из разъяснения Налогового управления, в котором они публикуются, и проверены 21/08/2026. Опубликовано 09/11/2026.

Сами документы, на сайте Банка Израиля (на иврите):

Закон и разъяснение Налогового управления:

Есть вопрос по этой статье?

Написать нам

Выписка по машканте Собрать тамхиль Ишур экрони

Назад к справочнику На главную